Verifica CIN

Cos'è il CIN?

Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è il codice di 18 caratteri che il Ministero del Turismo assegna a ogni immobile destinato a locazione breve o turistica e a ogni struttura ricettiva italiana. Lo ha istituito l'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023, convertito nella legge 191/2023, e viene rilasciato attraverso la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR).

L'obbligo è in vigore dal 2 novembre 2024, sessanta giorni dopo l'avviso pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 3 settembre 2024. Il termine per avere ed esporre il CIN era il 1° gennaio 2025; le sanzioni si applicano dal 2 gennaio 2025. Da allora il CIN va esposto all'esterno dell'immobile e indicato in ogni annuncio, su Airbnb e Booking come sul sito della struttura. Le piattaforme rimuovono gli annunci che ne sono privi.

Struttura del codice: cinque segmenti in 18 caratteri

Un CIN è composto da cinque segmenti, per un totale di 18 caratteri: la sigla IT, il codice ISTAT della provincia (3 cifre), il codice ISTAT del comune (3 cifre), un codice di classificazione della struttura (una lettera e una cifra) e una serie casuale di 8 caratteri alfanumerici che rende il codice unico.

L'esempio in tabella, IT058091B4AB12CD34, è costruito a scopo illustrativo. Nei CIN reali pubblicati dalle strutture si incontrano classificazioni come A1 per gli alberghi e C1 per i bed & breakfast; il significato delle singole combinazioni non è documentato pubblicamente dal Ministero.

Una precisazione sulla lunghezza: il decreto interoperabilità del 6 giugno 2024 descrive la parte finale come una «stringa alfanumerica casuale (massimo 8 caratteri)», quindi non pubblica una maschera fissa a 18 caratteri. I 18 caratteri sono la lunghezza che si osserva su tutti i CIN reali finora pubblicati, ed è anche il formato richiesto dalle istruzioni al 730 («codice di 18 caratteri»). Questo controllo verifica quindi il formato standard a 18 caratteri: è la regola pratica, non una maschera pubblicata dal Ministero.

Un dettaglio che genera confusione: il segmento territoriale usa i codici ISTAT numerici, non i codici catastali. Roma nel CIN è «058091», mentre nel codice fiscale è il codice Belfiore «H501». Sono due sistemi diversi e non intercambiabili.

Chi è obbligato ad averlo

Devono avere il CIN tutti i proprietari e i gestori che offrono a titolo oneroso: unità immobiliari in locazione breve (contratti fino a 30 giorni, art. 4 del DL 50/2017), unità in locazione per finalità turistiche e strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere, dagli hotel ai B&B, dagli agriturismi alle case vacanza. Ne sono escluse solo le attività svolte in forma totalmente gratuita.

Il codice si richiede sulla piattaforma BDSR con SPID o CIE, dopo aver completato gli adempimenti regionali e comunali già previsti (SCIA o comunicazione, e il codice regionale dove esiste). Serve un CIN per ogni unità: chi affitta tre appartamenti ha tre CIN distinti.

Come ottenere il CIN, passo per passo

La richiesta è gratuita e si completa online. L'ordine conta: la BDSR parte dai dati già registrati presso la tua regione, quindi gli adempimenti locali vengono prima.

1. Registra la struttura nella banca dati regionale. Le FAQ ministeriali lo indicano come passaggio necessario per ottenere il codice identificativo regionale (CIR), che è il presupposto del CIN.
2. Presenta la SCIA se eserciti in forma imprenditoriale. L'obbligo di segnalazione certificata di inizio attività riguarda chi svolge l'attività come impresa, non chi affitta occasionalmente.
3. Entra nella BDSR con SPID o CIE. L'accesso al portale del Ministero del Turismo avviene solo con identità digitale.
4. Verifica e conferma i dati della struttura o della locazione, poi completa l'istanza. Se la posizione non compare, il portale ha un modulo «Segnala struttura mancante».
5. Allega la dichiarazione sostitutiva sui requisiti di sicurezza. Il CIN viene assegnato previa istanza corredata dalla dichiarazione che attesta la sussistenza di quei requisiti.
6. Scarica il PDF aggiornato della struttura con il codice assegnato. Da quel momento il CIN va esposto all'esterno dell'immobile e riportato in ogni annuncio.

Serve una richiesta per ogni unità. Se una posizione non compare in elenco, il passaggio mancante è quasi sempre a monte, presso la regione o il Comune.

Come verificare un CIN?

La verifica completa di un CIN ha due livelli. Il primo è formale: controllare che il codice rispetti il formato di 18 caratteri descritto sopra, ed è quello che fa questo strumento, segmento per segmento. Il secondo è registrale: controllare che il codice esista davvero nella banca dati del Ministero del Turismo.

Per il controllo registrale il Ministero mette a disposizione una ricerca pubblica: inserendo il codice su bdsr.ministeroturismo.gov.it/ricerca-cin il sistema mostra i dati della struttura associata. È lo stesso principio della verifica del beneficiario per l'IBAN: il formato lo può controllare chiunque, l'esistenza la conferma solo chi custodisce il registro.

Il doppio controllo serve a ospiti che vogliono accertarsi che un annuncio sia in regola prima di prenotare, a host che vogliono ricontrollare il codice ricevuto dalla BDSR prima di pubblicarlo, e a chi prepara la dichiarazione dei redditi e non può permettersi un carattere sbagliato.

Cosa fare se il CIN risulta non valido

Il controllo qui sopra fallisce in due modi, e la mossa successiva è diversa.

Errore di formato. Il codice non rispetta i 18 caratteri o uno dei segmenti è fuori regola: quasi sempre è un errore di trascrizione, uno zero letto come O, un 1 letto come I, caratteri persi nel copia e incolla. Rileggi il codice dalla fonte, cioè il PDF della BDSR se sei l'host, o il cartello esposto e l'annuncio se stai controllando una struttura, e riprova.

Formato corretto ma struttura sconosciuta. Qui il controllo si ferma: i 18 caratteri sono coerenti, ma questo non dice che il codice sia stato davvero rilasciato. La conferma la dà solo la ricerca pubblica del Ministero del Turismo. Se il codice non compare, quella struttura non risulta registrata con quel CIN: chiedi chiarimenti all'host prima di versare acconti, e se sei tu l'host controlla la tua posizione nella BDSR.

CIN nel 730 e nel modello Redditi 2026

Chi dichiara redditi da locazione breve deve riportare il CIN nella dichiarazione dei redditi. Nel 730/2026 (anno d'imposta 2025) il codice va indicato nel quadro B, rigo B12, colonna 3, insieme al numero di giorni di locazione breve; per le sublocazioni il riferimento è il rigo D4. Il dato è richiesto anche nel modello Redditi PF.

Le istruzioni chiedono il codice completo di 18 caratteri: un CIN mancante o scritto male può portare allo scarto della dichiarazione, e l'Agenzia delle Entrate incrocia i dati dichiarati con la banca dati del Ministero del Turismo. Il CIN compare anche nella Certificazione Unica rilasciata da portali e intermediari che applicano la ritenuta del 21%.

Sul regime fiscale: la cedolare secca sulle locazioni brevi resta al 21% per una unità scelta dal contribuente e sale al 26% dalle successive. Con più di due unità in locazione breve non si usa il 730 ma il modello Redditi.

Le sanzioni previste dall'articolo 13-ter

Le sanzioni dell'articolo 13-ter del DL 145/2023 si applicano dal 2 gennaio 2025 (il 1° gennaio 2025 era il termine ultimo per avere il codice) e colpiscono sia la mancanza del codice sia la sua mancata esposizione. Sono per struttura, quindi chi gestisce più unità irregolari le somma.

Alle multe si aggiunge la rimozione degli annunci irregolari dalle piattaforme. Gli importi esatti sono nelle FAQ ufficiali del Ministero del Turismo.

CIN e vecchi codici regionali (CIR)

Il CIN non ha cancellato i codici regionali. Le FAQ ministeriali sono esplicite: «il CIN non sostituisce il codice identificativo regionale/provinciale». In molte regioni il CIR resta il presupposto per ottenere il CIN, perché la richiesta sulla BDSR parte proprio dai dati già presenti nelle banche dati regionali, come Ross1000 in Lombardia.

Le regole di esposizione invece non sono uniformi: alcune regioni trattano ormai il CIR come semplice codice di interscambio con la banca dati nazionale, altre ne chiedono ancora l'indicazione. Negli annunci e nella dichiarazione dei redditi il codice richiesto dalla norma nazionale è comunque il CIN. Se hai un dubbio sulla tua regione, il riferimento è lo sportello turismo regionale.

I dati inseriti sono al sicuro?

Sì. Il controllo del formato avviene direttamente nel tuo browser: il CIN che digiti non viene trasmesso a un server, né salvato. Chiudendo o ricaricando la pagina, i dati spariscono. Puoi leggere i dettagli nell'informativa sulla privacy.